A l’heure de la réforme des retraites beaucoup souhaitent partir vivre au soleil, mais sont tentés de conserver leur maison en France qui abrite leurs souvenirs. Il faut aussi penser au retour. On ne reste pas indéfiniment au soleil, un jour vient où il faut rentrer.
Conserver sa maison et adopter un mode de vie autour de la double résidence, c’est un luxe. On change d’air en fonction des saisons, du prix des billets d’avion et des humeurs …
Mais cette situation de fait présente certains inconvénients et des coûts qu’il faut bien envisager en faisant le tour de l’ensemble des problèmes avant de se décider.
Tout d’abord, la gestion de l’immeuble.
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Inhabitée, une maison s’abîme et il faudra s’organiser avec un proche pour aller faire une visite de contrôle de temps en temps surtout pendant l’hiver où le gel peut causer des dommages.
Ne pas oublier non plus, de renouveler les polices d’assurance et de payer la taxe d’habitation, la taxe foncière ainsi que les divers abonnements. Et prévoir les travaux d’entretien aux périodes de retour en France pour encadrer les artisans.
On peut se faire envoyer les devis par internet mais pour la réception des travaux rien ne vaut un déplacement.
Ensuite, l’aspect fiscal des choses : conserver sa maison pour y habiter quand on revient en France, interdit au regard du droit fiscal français presque automatiquement de bénéficier des avantages fiscaux de la résidence à l’étranger même si on passe le plus clair de son temps dans le pays d’accueil et même si les autorités de ce pays vous délivrent un titre de séjour et vous accordent le régime de faveur sur les pensions de retraite ! Le risque : un redressement et une double imposition en cas de contrôle par l’administration française au motif que vous avez conservé votre foyer ou votre lieu de séjour habituel en France.
Certains optent alors pour la location. Idéalement, il est préférable de confier son bien à un gestionnaire professionnel, qui pourra intervenir en cas de difficulté.
Reste à trouver le bon professionnel … et les bons artisans qui interviendront en toute confiance en cas de problème.
Au plan fiscal, les revenus locatifs constituent des revenus fonciers si la maison est louée nue. Les loyers seront taxables selon les modalités applicables aux non résidents si le changement de domicile est réel, ce qui n’est pas toujours favorable. Ainsi, il est fait application d’un taux moyen par défaut de 25% sauf à montrer que le taux moyen applicable sur l’ensemble de vos revenus taxables en France serait inférieur à ce taux.
Au plan pratique, la mise en location nue suppose un enlèvement des meubles avec location d’un garde meuble. A défaut, les loyers d’une maison meublée seront qualifiés de bénéfices industriels et commerciaux.
A noter que le régime juridique du bail d’habitation sera aussi très différent selon l’option choisie. Le bail de location meublée beaucoup plus souple permet notamment de reprendre plus facilement la maison en cas de retour si la rédaction du contrat est appropriée tandis que la reprise pour habiter est encadrée dans le bail d’habitation classique.
Sur la question de la domiciliation fiscale dans le pays d’accueil, la mise en location de la maison en France, est un élément de fait favorisant le changement de domicile mais reste une appréciation de fait par l’administration fiscale ou les tribunaux. Les clauses du bail vont alors être finement analysées pour voir s’il y a un vrai abandon de jouissance de la maison.
Seul un examen au cas par cas avec nos conseillers experts, permettra d’éclairer pleinement votre choix, en fonction de votre situation personnelle et du pays d’accueil choisi.
© Délocalia juillet 2010
Mots-clefs : domiciliation fiscale, double imposition, double résidence, gestion immobilière, investissement immobilier à l'étranger, location immobilier, résidence fiscale, retraite à l'étranger, revenus fonciers, revenus locatifs