Le marché immobilier tunisien est-il similaire au marché marocain ?
Ce sont des marchés très différents fonctionnant sur deux systèmes fonciers et bancaires distincts.
D’un côté, le Maroc disposant d’espaces importants, a initié dans le cadre du Plan Azur, un politique volontariste de développement de l’offre en direction du marché international. Pour ce faire, les autorités ont levé l’ensemble des contraintes en autorisant les étrangers à détenir des biens immobiliers dans l’ensemble du Royaume et en leur ouvrant l’accès au crédit hypothécaire. Le secteur immobilier a alors connu une période d’euphorie qui s’est brutalement terminée avec l’arrivée de la crise en Europe. Un nouveau cycle redémarre où le marché est plus mature caractérisé par des acheteurs étrangers plus avertis et une offre à la fois abondante et variée mais de qualité inégale.
De l’autre côté, la Tunisie plus petit pays où l’immobilier est en début de cycle. Le secteur est bouillonnant : 70 à 80 sociétés de promotion immobilière à la fin des années 80, environ 1.700 aujourd’hui ! Ce marché reste marqué par une offre de qualité inégale encore largement orientée vers les TRE (tunisiens résidant à l’étranger) principaux clients du SITAP et pas encore de crédit hypothécaire local pour les étrangers.
L’ouverture récente du marché aux étrangers est encore incomplète puisqu’une formalité de police dite « autorisation du gouverneur » est nécessaire pour acheter un bien immobilier. Et les délais d’obtention ont tendance à s’allonger face à l’afflux des demandes. Mais les refus demeurent exceptionnels. A noter que dans le cadre d’un achat sur plan, l’autorisation est instruite pendant le cours de la construction et ne retarde pas l’obtention du titre de propriété, à condition que le dossier soit complet. En revanche, dans l’ancien, cette formalité retarde d’autant l’entrée dans les lieux.
Pourquoi acheter en Tunisie ?
Avant tout la douceur tant du climat que du coût de la vie est le principal facteur présent derrière la décision d’acheter. L’immobilier y est beaucoup plus abordable qu’en Europe – même si les prix grimpent : 6/700 euros pour les premiers prix et jusqu’à 2.000 euros pour le haut de gamme. Dans les quartiers aisés du grand Tunis, certaines villas luxueuses peuvent atteindre un million d’euros.
Ainsi, le pays attire beaucoup de retraités qui jouissent d’un régime fiscal de faveur exonérant largement d’impôts les pensions de retraite. Mais attention, aux conditions encadrant ce régime. En outre, le changement de domicile fiscal doit être effectif et pour les situations de double résidence, il est fortement recommandé de s’en assurer en prenant conseil avant son départ ou même avant l’achat. Par ailleurs, au moment de la revente de la maison ou de l’appartement auquel il faut songer dès l’achat, la plus value immobilière sera imposable au taux très raisonnable de 5% après 10 ans de détention.
A côté des retraités, de plus en plus de jeunes familles françaises vont s’installer en Tunisie avec un projet professionnel. L’Etat tunisien a d’ailleurs mis en place des mesures qui facilitent l’installation des entreprises exportatrices et le pays dispose de bonnes infrastructures et d’une main d’œuvre bien formée et très francophone.
Quels types de biens peut-on acquérir en Tunisie ?
Pour l’instant l’offre n’est pas encore très variée. Beaucoup d’appartements sont proposés à une clientèle locale ou de TRE. Mais une offre de standing s’organise. Et si quelques programmes luxueux se développent, ils s’adressent encore principalement à une clientèle locale aisée. Une ouverture est néanmoins constatée vers la clientèle internationale.
Parmi les produits accessibles aux étrangers, les résidences de services commencent à apparaître. La société DELOCALIA, expert de l’achat au soleil propose aux jeunes seniors, une solution tout en un innovante autour de la commercialisation de la première résidence services, située à Djerba.
Côté sécurisation de l’opération, l’achat dans le neuf comparé à l’ancien, peut présenter certaines garanties pour les acheteurs étrangers si on sait les négocier !
Dans l’ancien, la plupart des villes tunisiennes possèdent une medina offrant de belles maisons avec patios. Toutefois, procédure d’achat et travaux peuvent compliquer l’opération surtout si on réside à distance. Hors des villes, l’accès à la propriété des étrangers est plus difficilement accessible pour un étranger.
Quels sont les pièges à éviter ?
En premier lieu, l’aspect culturel fondamental dans l’achat à l’étranger.
Les mêmes mots peuvent ne pas recouvrir les mêmes réalités. Les apparences de similitude ne doivent pas tromper l’acheteur. Exemple : la VEFA tunisienne n’est pas la VEFA française.
Autre différence culturelle, notre arsenal de dispositions très protectrices pour les consommateurs, n’existe pas hors de l’Hexagone. Donc pas de loi Scrivener en Tunisie ! « Caveat emptor » : c’est à l’acheteur de se montrer prudent et de ne rien laisser au hasard. A commencer par la qualité des conseils et experts dont il s’entoure et qui devront l’aider à envisager tous les aspects de l’opération : audit technique et juridique du bien acheté, structuration financière, et jusqu’au désinvestissement par revente ou transmission successorale.
Pour résumer, les risques sont de trois ordres : risques de construction, risque financier et risques juridiques.
Pour ce qui est du risque de construction, il peut être utile de se faire accompagner de son architecte ou à tout le moins de regarder attentivement le cahier des charges du programme et les comptes rendus d’un bureau d’étude sérieux.
Ensuite, au plan financier, il faudra scrupuleusement respecter les formalités du contrôle des changes et organiser son financement et le transfert des fonds depuis la France.
Enfin, le risque juridique et au premier chef, le titre de propriété qu’il faut faire vérifier par un avocat. Ensuite, dans le cadre d’une vente sur plan, une loi sur la promotion existe, mais il est parfois difficile de la faire appliquer. Il ne faut pas hésiter à se rendre sur place en cours de construction et ne rien laisser au hasard. En Tunisie, tout se négocie et la patience est une vertu !
Il ne faut pas non plus négliger d’organiser sa couverture maladie pour pallier le risque sanitaire.
Coté intermédiaires, comme dans beaucoup de pays émergents, il n’existe pas de cadre réglementaire pour les agences immobilières et chaque tunisien est lui-même susceptible de vous faire des offres. Par conséquent, pas d’assurance responsabilité civile professionnelle, pas de garantie financière et des services pour les étrangers marqués par l’antienne « Ya pas de problème » pas toujours professionnels. Les réseaux d’agences internationales sont encore peu présents et n’apportent pas nécessairement de garantie car l’antenne locale suit en général les normes du pays et n’apporte pas en général de conseil patrimonial pour structurer l’achat.
Le mieux est de passer par un expert français que l’on mandate pour négocier sur place et qui va offrir les garanties manquantes et le conseil juridique, fiscal et financier : c’est la proposition tout en un de DELOCALIA, réseau de professionnels français, qui allie expertise immobilière des pays émergents, conseil patrimonial et sanitaire international, services financiers et garanties juridiques et financières dans le cadre de la loi française.
© Délocalia juin 2010
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